2015北京楼市涨价地图解密

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2015北京楼市涨价地图解密

长征6号 2016-11-01 11:33:00 浏览942
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应不少读者的要求,笔者总结北京2014年到2015年涨幅较大的几个区域,并按照涨价百分比(而非绝对涨价值)绘制了如下的北京楼市涨跌地图:

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同时,笔者总结了涨价幅度较高的六大区域(凑个吉利数字吧(∩_∩))。

第六名.东城区(东西城合并?平均涨价14%)

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     东城区虽然属于中心城区,但在教育上一直无法与西城比肩。比较确定的传言,北京东城、西城会在不久之后,合并后成立新的中央政务服务区和首都历史文化精华区。OK,我们不关心中央服务和历史文化,还是看孩子上学的问题。虽然小学初中依然按片上学,但中考却直接打通了东城西城的壁垒。(笔者注:在北京跨区中考,是非常困难的,例如朝阳学生考入海淀高中有严格的名额限制。)

     所以,不少人号称要抄底东城房子,各位看官自行决定。

第五名. 顺义(地铁15号线,平均涨价20%左右)

     从地图上来看,顺义的地位不比昌平差太多。越过首都机场和北六环,就是顺义城区。

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     地铁15号线很好的解决了顺义进入城区的交通问题。使得不少人愿意去顺义置业安家。

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第四名. 通州区(副中心概念 新房一月内2.5万涨到3.1万)

     通州区作为北京的东大门和京杭大运河的起点,其地理位置非常特殊。在北京市委十一届八中全会之后,政府明确发布要在通州建设北京的副中心,将北京市政府搬向通州。形成网络上传言的“四环内归中央,四环外归北京”的说法。

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        这些政策的必然结果,就是通州区的房价瞬间飙升。在此之前,通州房价已经10年内上涨7倍。在2015年6月份的一个月时间内,就从2.5万/平涨到了3万/平。政府迅速制定了限购措施。 只有以下的人拥有通州购房资格:

  • 北京市户籍居民无房户,以及近3年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民,能在通州购房1套商品住房。
  • 北京市户籍居民已有1套住房的,如要在通州再买房,应在通州落户3年以上,或者在通州区连续3年缴纳社保或者个税。
  • 不少购房者在此限购政策出台之后,纷纷退房。因此请读者推想,十里堡,慈云寺这些位于望京和中心城区中间地段的位置,是否会成为新的增长焦点呢?

第三名. 西城南城(西城教改,平均从4.1万涨到5万)

     我们可以放大西城南城的涨价地图。可以看到主要涨价的区域,是广安门外,白纸坊和陶然亭地区。

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     为什么呢?笔者猜还是西城教改。找到了2015年西城教改的方案,把涉及到这一片地区的改革情况列在下面,大概不需要我再多解释了吧?

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第二名:上地东里(海淀区教改,5万涨到7万)

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     上地东里是个非常典型的单点涨价的例子。虽在海淀,但已经出了北五环,比圆明园和颐和园都远不少。你能想象现在这里的房价8万一平,超越西城平均水平。却也基本是老破小。仅仅在一个月内单价涨了两万块钱吗?

     在第一篇文章中就进行过分析。此处的房子有着很好的学区(上地实验二小和101中学),而且是科技公司聚集地,受到大量码农追捧,一些小户型已经达到9万元/平。

第一名: 德胜门街道(西城教改, 5.7万涨到8万)

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     德胜街道的涨价几乎是一枝独秀,几乎成了全北京涨价最多的区域,没有之一。西城教改让大德胜门片区一举成为全北京最牛逼的片区。五所小学有三所顶级,对应的五所中学有四所顶级加一所区重点。一位朋友说到,“无房可卖 出房必卖 新出必涨 不涨才怪 ”。

房价的真正推手

     中心城区的房价非常高,理由有很多,如良好的市政,文化,医院和其他配套。但在中心城区居住,绝大多数人的体验并不好。对大量的青年白领,工作区域主要集中在中关村,国贸和北部商业区。上班根本不方便,中心城区堵车会比较严重,停车也是巨大的问题。说句实话,二环内,除了旅游购物,和在长安街飚自行车以外,和我们有多少关系呢?

       那为什么还会有如此多的人推高房价呢?很简单,还是学区。当你看了北京各大牛校的介绍之后,就知道如实验二小,景山小学,中关村二小在素质教育,文化积淀,学生培养和师资力量达到了怎样的高度。这也是为什么很多人挤破头,宁愿换掉朝阳百平以上的大房子,让全家人租房,就为换西城一套破的掉渣的学区房。

     在北京这样的地方,你看不到能量和质量守恒,一个地方涨价,只意味着其他地方也涨价了,根本谈不上平衡。它像一个无底洞一样,吸引着大量的资金,因为北京有钱人太多太多了。

一切都在于选择

   看完这篇文章之后,肯定会有人问,到底是该买带学区的老破小(这可能小的让一家人只能坐马扎吃晚饭,还有黑得吓人的像恐怖片一样的楼道,彻底回到八十年代),还是买远一些的大房子?(感慨总算过了千禧年),还是搬到远郊,每天挤四个小时的地铁,早上6点起床,10点到家,让自己生活在2015年?

     笔者做了一项计算,如果预算在400万,沿着五号线,每往北走3公里,就能多买10平米的房子。而且3公里也就多花5分钟的地铁时间。

     这完全取决于你的选择。此处我还是用数据说话,北京2014年共计23万毕业生,其中研究生8.3万人,全国目前越来越强的“走出去”的风气,带着无数城市的年轻人往大城市挤。1988-1992年,正是全国的一次大的生育高峰。在2014-2020年,是这一波85后人口转换为核心劳动力,并置业生育的年龄,二胎也进一步助长了这种现象。今后一段时期,北京市将面临京籍和非京籍适龄入学人口双重高峰压力,2012年开始一直到可预见的2017年每年的入学人口都将快速增长,2017年的入学人口将超过2014年。然而,教育却是稀缺资源,好学校就那么几所,不论教育资源如何平均分配,但绝对不平衡是必然存在的,再加上未来的东西城合并,只能进一步推高中心城区的房价。

     除去上学,有人肯定会提到升值空间,你愿意用20年自己最黄金的岁月,和一家人每天挤在比自己年龄都大的老房子里,就为了未来的升值和不确定的政策?到底是青春重要,还是升值带来的利益重要?此处就请各位读者自己评估了。

是否该出手呢?

最近楼市异常火爆,成交量达到数年中的巅峰。这与多个利好有关。

1. 贷款利率下调,5年以上贷款低至4.9%

2. 不少银行提供85折的贷款,包括工商银行,光大银行,北京银行,招商银行,同时无附加条件。汇丰银行在贷款200万以上,2000年以后的二手房,可提供82折的贷款。

3. 传言房贷利息可抵个税

4. 2010年出台国十条,五年之后,很多人拥有了满五年社保的条件,开始张罗买房。

笔者的建议是,如果确实准备要买,那么没必要等,难道等降价么。

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作者:热情的沙漠
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