住宅负资产和未来房价走势以及人民币走势

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住宅负资产和未来房价走势以及人民币走势

杨振平 2016-06-16 14:03:28 浏览1279
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住宅负资产和未来房价走势以及人民币走势


某码农的个人看世界,谈论未来世界和你我生活经济,来看个例子,总价100万,首付30万,贷款70万按照目前商业贷款利率4.9%20年还款总额1099466110


房屋当前市场价:100


房屋向银行借贷余额:70


住宅负资产就是当市场价远远小于贷款余额,比如房价跌到50万,而贷款余额有60万,这样就是负资产。负资产对于一些低首付或者收入不稳定的人群来说,断供的风险比较高,当然断供一般都会被银行起诉,同时会影响个人信用,一般人不到万不得已时不会选择断供的,另外由于我国没有出台个人破产法,所有即使你断供了,银行一样会向你讨债,而且房贷是属于利滚利性质,会产生类似高利贷的利滚利利息,对贷款者造成巨大的负担。


住宅负资产在现在的香港和前几年大陆的温州,深圳(http://www.ztsfc.net/tjwz/474.html)等地都有发生,比较大的是温州之前的民间资本风波和房价暴跌,具体可以参考新华网:http://news.xinhuanet.com/house/suzhou/2013-08-29/c_117139964.htm,当时由于温州房地产泡沫破裂,很多贷款者还不起月供,导致银行不得不对断供房进行拍卖。


其实,大家关心的是未来房价是不是要涨一万年或者一百年,或者也许只有一年,谁也不知道未来会怎样,但是根据最近媒体的两篇文章:

货币政策面临两难选择:保汇率还是保房价

http://www.fang.com/news/2016-06-16/21586507.htm

2016年房价走势最新消息:房价下跌或会引发系统性风险

http://www.kuaiji.com/news/3176988


个人是这么理解的,关注美元兑人民币汇率http://finance.sina.com.cn/money/forex/hq/USDCNY.shtmlhttp://finance.sina.com.cn/money/forex/hq/USDCNH.shtml ,如果汇率慢慢接近7,那么房价应该可以继续上涨或者不跌,如果汇率一直保持在6.4-6.7波动,那么房价有可能在未来的某天开始下跌,仅仅是个人猜想,毕竟谁也不敢肯定或者保证。


房价其实和社会中的人民币数量关系非常大,讲白了,本来社会中有10000块,有200个人,每人资产50块,某套房子价值100块,如果我们给社会中多印90000块,现在每人有500块,那么这些钱就会跑去买房,而房子只有一套100块的,那好了,房屋所有者叫来要买房的那些人,叫他们竞价,价高者得,最后这套房子拍出的价可能是500块以上,理论上因更改翻10倍以上,因为钞票的数量翻了10倍,这样钞票本身的价值就缩小10倍。

所有,只要央行一直印人民币,那么房价会一直上涨,而且人民币会一直贬值。


如果想维持人民币不贬值,那么房价一定是不涨的,想让人民币不贬值又让房价一直涨也是不可能的,当然这里并不是指人民币汇率的贬值,因为美元现在也是在不断的印出来,这个汇率还取决很多因素。


个人猜测,央行一定会继续印人民币,房价就会一直上涨,人民币的价值会越来越低,当然人民币汇率应该会进一步贬值。


要房价下跌,除非发生下面的情况:

  1. 央行不再印人民币,这可能吗?可能性很低

  2. 人民币汇率不贬值,这可能吗?可能,而且可能性很大,央行会动用所有的外汇储备和力量来稳定人民币汇率。消耗外汇的同时,其实就想到于把这几十年积累的出口产品价值都消耗掉,这样虽然,人民币汇率得以保持,但是一旦耗费掉大量的外汇,比如我国5月的外汇储备余额为3.19万亿美元:http://dc.xinhua08.com/557/ ,按照每月消耗500亿来算,耗掉一半来维持汇率16.57可以维持32个月,大约两年半多。当然汇率是保住了,可是房价会下跌,同样造成很多问题。

    反过来,如果央行让人民币汇率继续贬值,那么房价保住了或者可以继续上涨,但是人民币贬值了,推动了出口,但是国内物价会上涨,导致通货膨胀,资金外流,金融市场变得不稳定,出国费用上升等等。

  3. 发生战争或者经济危机

综上所述,如果你发现人民币很稳定,那么房价离跌不远了,商品不会涨很多,如果你发现人民币贬值,那么你买东西会越来越贵,房价也越来越贵。




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