开放式社区?太小儿科了,智慧城市才是重点

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开放式社区?太小儿科了,智慧城市才是重点

青衫无名 2017-07-03 13:11:00 浏览673
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开放式社区只是智慧城市建设的一个很小的具体方案方法,碧桂园主导的“森林城市”建设及其发展模式才最为符合智慧城市的发展愿景,不过以目前马来西亚的经济实力及城市发展水平,依靠碧桂园一家民营企业主导建设,风险性还是比较大的;但不管怎么样,碧桂园能有如此之胆魄,是值得全世界尊敬的。
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开放式社区,最应开放的不是实墙,而是“心墙”**

春节刚过,2016年2月21日,国家即发布了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,国民瞬间收心,并就其中第十六条的“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”紧抓不放,一时间沸沸扬扬,各种解读层出不穷;实际上该意见一共提出了30项关于城市规划建设的要求及规范,是未来城市规划建设的整体指导性意见。

在笔者看来,该意见的提出,紧贴当下的时代发展背景:全球经济增速下行,国家继“平安城市”后开展了“智慧城市”建设的新一轮总体规划,通过良性扩大内需促增长;并是对中央提出的“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的具体实践方法论补充。而唯独第十六条的“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”被炒得最热,不过是当下与民众生活息息相关的住房需求不平衡、房地产行业疯狂式涨价的市场反馈。

对该“意见”,笔者不愿过多解读,但a&s智慧城市网作为智慧城市建设的一员,针对大众关心的开放式小区,a&s团队倒是非常乐于知道,什么样的社区才是真正意义上的开放式社区?已建的封闭式社区如何改造?新建社区如何设计开放式社区?与此同时,开放式社区如何在规划设计、用材、建设、自动化控制、安全防护、后期良性运维方面既达到国家的社区建设要求,又能满足建筑绿色节能、运维低碳环保、应用全程自控、生活舒适安全、工作愉悦舒心的智慧城市建设及发展要求?

但就目前来看,绝大部分解读,不是争论要不要开放社区,就是犯了国人挖历史的“荣誉感”通病——某某地区早有开放式社区样板。对后者,笔者只能说,某些人为了吸引眼球,在热点事件营销方面,真的是不遗余力;而真正实用的解读文章都未能达到“意见”的要求,因为智慧社区是智慧城市建设的一部分,建设绝非一朝一夕就能完成的。

笔者不否认目前的解读文章有一定的可读性,比如说文笔,但就“智慧城市”长远规划设计来说,这些文章都没有切中要害之处,因为开放式社区的实现,重要的不是那堵墙或围栏,而是人们的“心墙”!这才是至关重要的,而这“心墙”的打开。

“开放式社区”狭义上就是那堵看得见、摸得着的墙,无论何种墙,都是人类的行为,只要人决定拆,那么它就不会存在了,这个阻力来自于人们愿不愿意拆墙。笔者不妨通过几张图来透析下,目前人们心目中对“开放式社区”的理解:

根据对“意见”解读的“开放式社区”应该长这样:

实际上我们的居住社区是有高墙的:

因为封闭式,自我感觉很幸福:

但在外人的眼里,我们却是圈养地活着:

“开放式社区”的提出具有非常强烈的时代背景,1、中国已跃居世界第二大经济体,但在人均GDP方面却又不得不面对处于落后水平的尴尬局面;2、全球化产能过剩的同时,中国过去4万亿经济**政策让我们面临着更为严峻的“去产能、去杠杆”问题,需要需求新的消费方式;3、当前的国际秩序为二战后以美国为主导的欧美资本主义世界经济体系,欧美发达国家作为享受型消费国坐享其成,中东等国家作为资源国有祖宗留下的老本可以啃,而中国则是劳心劳力的生产国,要和平崛起,可不是像打架那样,谁打赢了听谁的,和平崛起是要经过长期的谈判,目前我们正处于由弱转强的关键时期,只有在新的技术战略上才能获得同一起跑线竞争的机会,如互联网+、智慧城市等未来技术与应用;4、全球经济下行,中国经济放缓,国际经济金融危机山雨欲来,我们需要靠自己才能寻求出路。当然,在这期间,我们也面临着贫富差距拉大、经济发展不平衡、供需不平衡等一系列国内矛盾。由此可以确定,广义“开放式社区”,不是单纯的要开放社区,也不是为争论要不要拆墙,而是将社区作为智慧城市的一部分,在长远规划设计中,综合了居住区与所在地的区域规划、人文地理、环境保护、交通出行等,乃至长远发展等要素后所做的具体落实规划。考验的不光是当下的经济、人文发展,更是全局性的、长远的国家发展战略设计能力。

那么问题来了,从基本层面来说,什么样的社区最为符合开放式社区要求?站在智慧城市的角度讲,目前国内还没有这样的项目案例;国外是否有则还需要考察、斟酌。

如果不考虑智慧因素,单从社区开放的角度看,为“开放”而开放社区并不难,国内有那么多的设计规划院、那么多世界级的房地产开发商,累积了数十年的房地产、综合建筑的经验,设计几栋开放式的楼不在话下,但要达到要求就很难了,尤其牵一发而动全身,仅地税局、道路规划局、公摊面积、物业费、物业管理这些基本的层面就绕不开。某公众号在“意见”提出后,迅速网罗国内的开放式社区,并把宜宾莱茵河畔作为样板宣传,于是引来了众多记者的围观,经成都商报记者实地调研后得出的结论是:莱茵河畔不过是建筑集群!这里面涉及到的伪原创、误导读者的营销宣传方式等,不在本文的探讨范围;但拿一个用铁索锁着的社区,告诉我们说这是开放式社区确实有点过了,仅这一点,莱茵河畔离“拆不拆墙”这最为基本的一关都过不了。

莱茵河畔社区大门(来源:成都商报)

现在的社区越来越大,规划、配套越来越成熟,我们有理由相信,如莱茵河畔的社区,在北上广深一线城市就有不少,而且有不少是作为独栋设计,彼此间的过渡带都是马路,完全开放,比如深圳横岗的“城市三号线”及其同一规划的几栋住宅楼,此类社区数不胜数。

开放式社区符合历史步伐及人类社会发展需求

从历史的角度看,开放式社区的提出,就当前形势而言,表面上是为解决短期内因城市发展过程中城市发展的土地储备日渐稀少,同时陷入道路供给不足、街区活力趋弱和城市开放度、包容度降低的困境等问题,这是一种典型的“冲击-回应”治理逻辑。但却无形中符合了国家“十三·五”规划及更长远的智慧城市发展规划需求。

相比全国所有城市,深圳的土地资源最为稀缺,在不足2000平方公里的有限区域内,承载了17500亿的GDP当量,同时是中国唯一一个没有农耕第一产业的城市,只有第二、第三产业。虽然土地供应不足,总规划用地不足900平方公里,但深圳市的绿化率还是达到了45%,减去城市道路、工业、大型园区占地,实际住宅规划用地不足220平方公里,可这里却承载着1000多万人(有专家认为,若计算流动人口,规模为1800万以上)的生活起居。相比北上广来说,深圳的堵车程度也最低,这有赖于深圳市政府在城市规划、公共交通等方面的良性规划。即便如此,这座城市在全国智慧城市评选中加分有限,排名并不靠前。

千里追寻,智慧城市显现端倪

与别人寻找“开放式社区”样板不同,笔者一直在找的是“开放式社区”可落实的规划方案,于是有人介绍了一个案例,虽然这个项目还处于规划中,但仅从一张立体规划图可以看到,该社区设计非常符合“以人为本”的开放式社区发展要求,这就是毗邻新加坡、位于马来西亚柔佛州依斯干达经济特区的碧桂园“森林城市”,而且在只看了第一张立体设计图之后,笔者第一感觉就是:开放式社区就应该是这样的。

其概况为:

△项目位于马来西亚与新加坡的自然边界——柔佛海峡

△占地面积13.86平方公里(1386万㎡);

△可容纳几十万人口;

△一岛变四岛,全部填海建造;

△总投资超2500亿元;

△四级绿化:垂直绿墙、退台绿化、屋顶花园和地面的景观花园,绿化率达200%;

△参与企业:碧桂园承建,另有微软、华为、乐高等世界500强企业。

粗略一看,森林城市的规划设计远远超出了人们以往对社区的理解。

第一,采用人工岛造陆大成本投入。投资超过2500亿,填海造出接近14平方公里陆地;且为保护海中央近800亩天然海草区,考虑海底生物迁徙规律,四个岛并非随便划定,由水利专家进行模型分析、海洋航道影响及其他风险评估,最终确定四岛基本形态,使之与世界级海草保护区、红树林海岸、生态湿地等天然资源为邻,更以数十公里海岸线,成为全球向往的宜居乐土。此等宜居地带,风光秀美,常年介于21℃-32℃之间,蓝天白云,纯净海风,常年无雾霾。

第二,森林城市项目一共有四级绿化,包括垂直绿墙、退台绿化、屋顶花园和地面的景观花园。由世界著名建筑事务所SASAKI等团队亲自操刀,采用垂直绿化设计,全城搭建垂直绿墙、空中花园和屋顶花园系统,形成多维度立体绿化系统,具有降低能耗、净化空气、涵养雨水、减弱噪音等作用,建筑外墙长满植物,目之所及都是森林。其中最富有森林意味的是垂直绿墙的设计,按照碧桂园的设计,绿化率将达到百分之二百。

第三,分层立体式设计。采用先进的分层立体城市规划理念,近14平方公里的城市,地面都是公园,和活动场地,没有车辆穿行。地上架空有轨交通,地下两层为畅行的交通路网和充足的停车空间,真正做到人车分流。

第四,全方位交通优势。综合考虑功能需求与交通分流,交通中心以展现包容和亲和力的C形围合而成,C形两翼开侧出入口,产生聚风效应,实现自然通风,中央天井的拔风可迅速吹散底层驻车尾气,建筑360度全角度绿化覆盖,辅以攀爬类植物,俨然一座座绿色城堡。结合立体交通设计理念,分为上下两层。首层设置停车场,外圈停放临时车辆,避免临时停车与长期驻车混用;上层为商业和巴士停放空间,由中央天井联系,人行流线互不交叉又有机结合。

第五,产城一体主打包括旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业的八大产业。与华为、CELCOM等巨擘联合,利用互联网科技,打造平安、迅捷、宜居、精尖、可持续发展的智慧城市生活。

第六,全生态设计。流线型的形体既像海贝,也模仿了蜿蜒的海岸线。横向拓展的形何地形体极具张力和流动感,完美诠释了海洋柔美恢弘的气质。由于建筑体量较大,内部出现采光不足的情况。根据内部空间的采光需求,建模观察建筑平面各部分自然光照的分布,光照不足的地方开启天窗,并且保证建筑表皮的隔热效能。

·暖能能耗优化:选用高效的冷热源,制冷机组的COP,选用高效风机、水泵,且考虑变频措施。照明系统外围和暖能系统效率。应用冰蓄冷、地板送风、全空气系统可调新风比等节能措施等;

·垂直绿化:根据太阳辐射分析,在建筑外墙布置垂直绿化,有效减少太阳辐射。辐射能小的地区种植中性植物;太阳能辐射高的地区种植喜阳植物;

·水利用:设置雨水收集系统与中水灌溉,采用高效喷灌、渗灌和低压管灌等,或种植无需广岛浇灌的植物,采用节水器具(马桶、小便器)或非算来水(收集的雨水、中水冲厕,)使自来水用量减少50%;

·自然通风:迎合风向,在建筑的南北面,局部玻璃墙,或开启门洞作为通风口,实现自然通风;

·自然采光:屋顶局部设置采光窗,弥补大进深导致的内部采光不足,从而减少照明能耗;

·遮阳板:遮阳板设计减少室内眩光;

·屋面材质:根据屋面坡度比例,选择太阳能反射指数(SRI)适宜的屋面材质,以降低热岛效应。

第七,合作模式。碧桂园推出高级定制服务,包含定制代建、品牌运营管理、合作开发、合资开发、土地租赁、土地出售、先租后售等多种合作模式。只要合作者有需求,碧桂园的一流团队可提供建筑设计、工程建设、营销管理、物业管理、酒店管理、财务法务等多项服务,与合作者实现资本共赢。

森林公园:是标杆,还是回归庸俗?

等等!!!介绍“森林城市”到此,作为读者,您是否感觉怪怪的?是否从来就没有看到过这样的社区?首先说一下其面积,14平方公里!深圳最大的社区之一——桃源居占地面积不过1.16平方公里,而这已经是“影响中国的30大社区”;澳门也不过才32.8平方公里,森林城市竟规划了14平方公里,这是社区吗?其次是绿化率,世界上绿化率最好的一个“市”是中国股市,绿化率能达到95%以上;而社区或城市综合体,绿化率能达到60%已经是非常了不起了,最常见的绿化率在30-45%之间;而森林城市标称能做到200%,这是一种什么样的设计才能有如此功力,房间都拿来种草吗?第三,建设一个社区,需要众多世界500强!比如华为等,包含了通信、基建、网络运营等一众世界级名企,着实不可思议;第四,立体交通设计,立体式设计我们理解,但将交通网络作为立体式建筑群的一部分,那我们就不理解了:楼上住人,楼下火车、汽车飞驰,你给我们看的是科幻片吗?

这,真的仅仅是一个社区吗?

综合其规模、规划设计,我们立马得出这样的结论:森林城市不是开放式社区!它就是目前国家正在筹备建设的智慧城市!其实项目名称已经给我们明确说明了——森林城!市! 受国内“开放式社区”舆论的影响和推荐人的介绍,再加上急于寻找“开放式社区”案例,一时被蒙住了。

那么,这个项目的7大亮点都能说得通了,完全符合智慧城市的愿景:运用信息和通信技术手段感测、分析、整合城市运行核心系统的各项关键信息,从而对包括民生、环保、公共安全、城市服务、工商业活动在内的各种需求做出智能响应。其实质是利用先进的信息技术,实现城市智慧式管理和运行,进而为城市中的人创造更美好的生活,促进城市的和谐、可持续成长。

不过笔者的疑虑又来了,针对此智慧城市建设,虽然面积只有不到14平方公里,与中国内地各地目前规划的智慧城市构想相比,面积实在是太小了,不过在目前没有足够智慧化的智慧城市样板之前,该项目一旦成功,是可以作为一个供全世界城市学习的标杆的!另一个,虽然面积只有14平方公里,但总造价2500亿合理吗?我想这只不过是碧桂园集团在八字仅有一撇之时前期宣传的一个噱头,暂且将前期可行性论证所产生的费用忽略掉(相对2500亿来说,此类支出确实微不足道),但填海造陆、基建、交通、平安城市建设这些都不用钱的吗?根据其规划,笔者认为,这14平方公里的智慧城市,实际上是一个超大型的城市综合体,我们知道,城市综合体的造价是非常昂贵的,其融合了娱乐、主题公园、饮食、居住等多功能于一体;道路交通的造价也是异常耗资;而森林城市恰恰是两者的结合体,其要在14平方公里上,完全覆盖城市综合体、立体交通、公园/游乐场所等城市配套,同时还要在岛与岛之间进行交通、网络互通建设,那么2500亿的总投入,估计也就能完成水泥建筑群的整体架构和城市绿化了。这相当于只把骨架做出来了,而各种配套的落实与完善、后续的运维与管理等“砖瓦”支出则成为了隐性成本,被碧桂园有意地忽略了。而忽略的这部分,恰恰是未来智慧城市能否高效便捷、绿色节能、安全&安防、智能集成的关键,缺了这些,这座超大型城市综合体一来会成为没有价值的空城;二来城市区位优势回归原始状态;三来建筑寿命急速缩短,其所宣称的“永久产权”将折现为几十年。需要注意的是,此部分的投入,所需的资金不会比“2500亿”少多少,有可能还会更高,而且这已经不仅仅是资金的问题,还需要技术、产业的支撑。虽然碧桂园选择柔佛州依斯干达经济特区就是看中了新加坡这个“亚洲四小龙”的经济外溢,但所处地域毕竟是马来西亚,且该森林城市的建设,至少至今为止,还多少受到新加坡政府的警惕,倘若出现损害新加坡权益,新政府将会出面干涉。技术方面,从宣传资料中看出,目前碧桂园通过合作模式选择了华为等世界级合作伙伴,但在智慧城市成功案例为零的情况下,技术能否满足需求、技术如何融合、方案如何设计等都是大问题。即便以上问题都解决了,可是如此庞大一个城市综合体,需要什么来支撑?哪怕把森林城市放在上海、深圳等经济强劲城市,除了核心区外,这些城市的其他片区也是难以支撑如此庞大的人类未来文明载体的发展需求的,而且城市供给也是一大考验。

总而言之,森林城市的建设及发展模式是智慧城市的愿景,而以目前马来西亚的经济实力及城市发展水平,依靠碧桂园一家来自中国的民营企业主导建设,风险性还是比较大的。

当然,2500亿的规模,也许是可以建设一个折中的城市综合体的,只是它将会降级为一个建筑群落,而不能称之为智慧城市了,一旦如此,首个智慧城市的标杆项目将会流产,进而会影响到全世界智慧城市的建设步伐。

但不管怎么样,碧桂园能有如此之胆魄,是值得全世界尊敬的,美国加州大学伯克利分校城市与区域规划博士、城市经济学家道格拉斯·韦伯斯特认为,森林城市是城市化过程中的里程碑,“没有什么比环保、绿色的智慧城市项目更加的合适。”这一评价就是直接证明。

2500亿建设14平方公里的立体智慧城市,如果按碧桂园公布的设计规划,笔者认为这点钱真的有点“少”;但本文是在碧桂园所公开的资讯前提下所撰文,或许碧桂园森林城市的第七大优势——“合作模式”能集世界众多优势资源于一身并合力打造,那奇迹的出现将只有一个问题——时间,且相信不会太长。

最后祝愿碧桂园能早日打造出世界首个智慧城市标杆。

本文转自d1net(转载)

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